土地の価値を簡単に調べる方法とは？知っておきたい基礎知識も紹介！
「土地の価値ってどうやって調べるの？」
このような疑問をおもちの方は多いと思います。
土地の価値を知ることは、不動産売買、相続、資産運用など、様々な場面で重要な判断材料となります。
しかし、土地の評価は複雑で、専門家でなければ難しいと思われがちです。
この記事では、土地の価値を簡単に調べる方法について、初心者の方にも分かりやすく解説します。
土地の価値を決める５つの要因
土地の価値とは、その土地が持つ経済的な価値を指します。
土地の価値は、様々な要因によって変動します。
土地の価値を左右する要因
土地の価値は、以下の多岐にわたる要因によって複雑に変動します。
これらの要因を総合的に考慮することで、より正確な土地の価値を把握することができます。
- 最寄りの駅からの距離: 駅に近いほど利便性が高く、土地の価値も高くなる傾向があります。駅からの距離は、徒歩何分であるかだけでなく、駅の種類（特急停車駅、急行停車駅など）や駅周辺の商業施設の充実度なども考慮する必要があります。
- 周辺の生活施設（スーパー、病院、学校など）の充実度: 生活利便性が高い地域は、土地の価値も高くなる傾向があります。スーパーや病院、学校などの生活施設だけでなく、公園や図書館などの公共施設、飲食店や娯楽施設なども考慮に入れると良いでしょう。
- 交通アクセス: 道路網の発達状況やバス路線、インターチェンジの有無なども土地の価値に影響します。自家用車の利用状況だけでなく、公共交通機関の利用状況も考慮する必要があります。
- 治安: 治安が良い地域は、土地の価値も高くなる傾向があります。治安の良さは、犯罪発生率や地域住民のコミュニティ活動の状況などを参考に判断することができます。
- 環境: 日当たりや風通し、騒音、緑地の有無なども土地の価値に影響します。日当たりや風通しは、建物の設計にも影響するため、重要な要素となります。騒音は、交通量や周辺の施設の有無などを参考に判断することができます。緑地は、公園の有無や街路樹の状況などを参考に判断することができます。
- 整形地であるか: 整形地は、建物を建てやすく、土地の価値も高くなる傾向があります。整形地とは、四角形や長方形など、整った形状の土地のことです。
- 間口の広さ: 間口が広いほど、建物のプランニングの自由度が高まり、土地の価値も高くなる傾向があります。間口とは、土地が道路に接している部分の幅のことです。
- 傾斜の有無: 傾斜地は、造成工事が必要となる場合があり、土地の価値が低くなる傾向があります。傾斜地とは、土地に高低差がある土地のことです。
- 接道状況: 接道している道路の種類や幅員、接道距離なども土地の価値に影響します。接道している道路の種類は、公道であるか私道であるか、幅員は、道路の幅が4m以上あるかなどが重要です。接道距離は、土地が道路に接している部分の長さのことです。
- 用途地域: 用途地域によって、建てられる建物の種類や用途、高さ制限などが定められており、土地の価値に影響します。用途地域は、住居地域、商業地域、工業地域などに分類されます。
- 建ぺい率: 建ぺい率が高いほど、敷地内に建てられる建物の面積が大きくなり、土地の価値も高くなる傾向があります。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
- 容積率: 容積率が高いほど、敷地内に建てられる建物の延べ床面積が大きくなり、土地の価値も高くなる傾向があります。容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
- 高さ制限: 高さ制限がある場合、建てられる建物の高さが制限され、土地の価値に影響する場合があります。高さ制限は、用途地域や日照条件などによって定められます。
- その他法令上の制限: 都市計画法や建築基準法、その他の法令上の制限も土地の価値に影響する場合があります。例えば、文化財保護法や景観法などによって、建物の建築に制限がかかる場合があります。
- 周辺の土地の取引事例: 周辺の土地の取引事例は、土地の価値を判断する上で重要な参考資料となります。取引事例は、不動産会社や国土交通省の「土地総合情報システム」などで調べることができます。
- 不動産市場の動向: 不動産市場の動向は、土地の価値に大きな影響を与えます。不動産市場は、景気や金利、人口動態などによって変動します。
- 土地の履歴: 過去の土地の利用状況や事故の有無などは、土地の価値に影響する場合があります。例えば、過去に土壌汚染があった土地や、事故があった土地などは、土地の価値が低くなることがあります。
- 地盤: 地盤が弱い土地は、地盤改良工事が必要となる場合があり、土地の価値が低くなる傾向があります。地盤は、地質調査やボーリング調査などによって調べることができます。
- 埋蔵文化財の有無: 埋蔵文化財がある土地は、工事に制限がかかる場合があり、土地の価値が低くなる傾向があります。埋蔵文化財の有無は、文化庁のホームページなどで調べることができます。
これらの要因を総合的に判断し、土地の価値を把握することが重要です。
土地の価値を調べる３つの方法
土地の価値を調べる方法は、大きく分けて以下の3つがあります。
公的な評価額を参考にする
土地の公的な評価額には、以下のものがあります。
- 固定資産税・都市計画税を課税するための基準となる価格
- 毎年1月1日時点の土地の価格
- 市町村役場の固定資産税課で確認可能
- 実勢価格の7割程度が目安
固定資産税評価額は、土地の所有者に毎年送付される固定資産税・都市計画税の納税通知書や、市町村役場の固定資産税課で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。
固定資産税評価額は、土地の所有者にとって、固定資産税・都市計画税の納税額を把握するための重要な情報となります。
- 相続税・贈与税を課税するための基準となる価格
- 毎年1月1日時点の土地の価格
- 国税庁のホームページで確認可能
- 固定資産税評価額よりも実勢価格に近い
路線価は、国税庁のホームページで公開されている「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
路線価は、相続税・贈与税の申告書を作成する際に、土地の評価額を計算するために使用されます。
- 国土交通省が毎年3月に公表する、全国の主要な地点における土地の価格
- 一般の土地取引価格の指標となる
- 国土交通省のホームページで確認可能
公示地価は、国土交通省のホームページで公開されている「地価公示・地価調査」で確認できます。
公示地価は、土地の売買価格を決定する際の参考資料として活用されます。
これらの公的な評価額は、あくまで参考であり、実際の取引価格とは異なる場合があります。
しかし、これらの情報を活用することで、おおよその土地の価値を把握することができます。
不動産会社に査定を依頼する
不動産会社は、土地の売買仲介を行う際に、土地の査定を行います。
査定は、複数の不動産会社に依頼することで、より客観的な評価を得ることができます。
不動産会社に査定を依頼する際には、以下の点に注意しましょう。
査定額は、不動産会社によって異なる場合があります。
複数の不動産会社に依頼し、それぞれの査定額を比較検討することで、より客観的な評価を得ることができます。
査定額が異なる理由としては、不動産会社の得意分野や査定方法の違いなどが挙げられます。
査定額だけでなく、その根拠となった要因も確認しましょう。
査定額の根拠を明確に説明してくれる不動産会社は、信頼できると言えます。
査定額の根拠としては、周辺の取引事例や土地の形状、法的規制などが挙げられます。
土地の種類や地域によって、得意な不動産会社が異なります。
例えば、農地や山林の査定を得意とする不動産会社や、特定の地域に特化した不動産会社などがあります。
不動産会社のホームページや口コミサイトなどを参考に、得意な不動産会社を探すと良いでしょう。
不動産会社に査定を依頼する際には、事前に複数の不動産会社を比較検討し、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。
不動産鑑定士に鑑定を依頼する
不動産鑑定士は、不動産の専門家であり、土地の鑑定評価を行うことができます。
不動産鑑定士に鑑定を依頼することで、より専門的で客観的な評価を得ることができます。
不動産鑑定士に鑑定を依頼する際には、以下の点に注意しましょう。
不動産鑑定士への依頼には、費用がかかります。
鑑定費用は、土地の規模や種類、鑑定の難易度などによって異なります。
一般的には、数十万円程度の費用がかかることが多いようです。
鑑定には、時間がかかる場合があります。
鑑定期間は、通常、数週間から数ヶ月程度です。
不動産鑑定士のスケジュールや鑑定の難易度によって、期間は変動します。
不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合には、費用や期間、鑑定の目的などを考慮し、慎重に検討することが重要です。
土地の種類と評価方法
土地の種類によって、評価方法が異なります。
宅地の評価方法
住宅や建物を建てるための土地です。最も一般的な土地であり、評価方法も確立されています。
宅地の評価方法は、主に以下の2つの方法があります。
周辺の類似した土地の取引事例を参考に、土地の価格を評価する方法
実際に取引された土地の価格を参考にするため、市場の動向を反映した評価額を算出することができます。
ただし、取引事例が少ない場合や、類似した土地がない場合には、評価が難しくなることがあります。
土地の造成費用や建築費用などを積み上げて、土地の価格を評価する方法
土地を造成するためにかかる費用や、建物を建築するためにかかる費用などを考慮するため、土地の潜在的な価値を評価することができます。
ただし、将来的な土地の利用方法や、周辺の環境変化などを予測する必要があるため、評価が難しくなることがあります。
農地の評価方法
田や畑などの農作物栽培のための土地です。
農地法などの規制があり、評価方法も宅地とは異なります。
農地の評価方法は、主に以下の2つの方法があります。
周辺の類似した農地の売買事例を参考に、土地の価格を評価する方法
実際に取引された農地の価格を参考にするため、市場の動向を反映した評価額を算出することができます。
ただし、取引事例が少ない場合や、類似した農地がない場合には、評価が難しくなることがあります。
農地から得られる収益を還元して、土地の価格を評価する方法
農作物栽培によって得られる収益を考慮するため、農地としての利用価値を評価することができます。
ただし、将来的な農作物の価格変動や、収穫量などを予測する必要があるため、評価が難しくなることがあります。
山林の評価方法
森林や原野などの土地です。
森林法などの規制があり、評価方法も宅地とは異なります。
山林の評価方法は、主に以下の2つの方法があります。
周辺の類似した山林の取引事例を参考に、土地の価格を評価する方法
実際に取引された山林の価格を参考にするため、市場の動向を反映した評価額を算出することができます。
ただし、取引事例が少ない場合や、類似した山林がない場合には、評価が難しくなることがあります。
山林から得られる収益（木材の販売収入など）を還元して、土地の価格を評価する方法
木材の販売収入などを考慮するため、山林としての利用価値を評価することができます。
ただし、将来的な木材価格の変動や、伐採量などを予測する必要があるため、評価が難しくなることがあります。
その他
上記以外にも、雑種地、原野、ため池など、様々な種類の土地があります。
これらの土地の評価方法は、それぞれの土地の特性や利用状況によって異なります。
自分でできる土地の価値の調べ方
自分で土地の価値を調べる方法としては、以下のものがあります。
インターネットで調べる
国土交通省が運営する、土地に関する様々な情報を検索できるサイト公示地価や基準地価、取引事例などを調べることができます。
土地の形状や面積、用途地域などの情報も確認できます。（2025年4月より運用開始）
SUUMO、ホームズなどの不動産ポータルサイトでは、周辺の土地の売買事例や価格相場を調べることができます。
複数の不動産会社の査定額を比較検討することもできます。
一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する、全国の地価情報を地図上で確認できるサイト
公示地価や基準地価、路線価などを地図上で確認できます。
周辺の不動産会社に問い合わせる
周辺の不動産会社に問い合わせることで、土地の売買事例や価格相場を知ることができます。
複数の不動産会社に問い合わせることで、より客観的な情報を得ることができます。
土地の価値を調べる際の注意点
土地の価値は、常に一定ではありません。
様々な要因によって、その価値は常に変動しています。
そのため、土地の価値を調べる際には、いくつかの重要な注意点があります。
以下に、特に注意すべき点について詳しく解説します。
土地の価値は、常に一定ではありません。
様々な要因によって、その価値は常に変動しています。
地価は、経済状況や金利、不動産市場の需給バランス、周辺環境の変化など、様々な要因によって変動します。
例えば、近隣に新しい商業施設ができた場合や、交通網が整備された場合などには、土地の価値が上昇する可能性があります。
逆に、周辺に騒音や悪臭を発生させる施設ができた場合や、災害のリスクが高まった場合には、土地の価値が下落する可能性があります。
また、不動産市場全体の動向も、個々の土地の価値に大きな影響を与えることがあります。
そのため、土地の価値を調べる際には、常に最新の情報を収集し、市場の動向を把握しておくことが重要です。
土地の価値を調べる際には、一つの情報源だけでなく、複数の情報を参考にすることが重要です。
公的な評価額（固定資産税評価額、路線価、公示地価など）は、土地の価値を把握するための重要な指標の一つですが、あくまで参考程度に留めておくべきです。
これらの公的な評価額は、必ずしも市場の実勢価格を反映しているとは限りません。
また、不動産会社の査定額も、会社によって異なる場合があります。
そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定額を比較検討することが重要です。
さらに、周辺の取引事例や、過去の売買履歴なども参考にすると良いでしょう。
これらの情報を総合的に判断することで、より客観的な土地の価値を把握することができます。
土地の評価は非常に複雑であり、専門的な知識が必要となる場合があります。
特に、相続や贈与、不動産売買などの際には、正確な土地の評価額を把握することが非常に重要です。
そのような場合には、不動産鑑定士や不動産会社など、専門家に相談することを検討しましょう。
不動産鑑定士は、不動産の専門家であり、土地の鑑定評価を行うことができます。
不動産会社は、土地の売買仲介を行う際に、土地の査定を行います。
これらの専門家は、土地の価値を判断するための専門的な知識やノウハウを持っています。
専門家に相談することで、より正確で客観的な土地の評価額を知ることができます。
また、土地の売買や活用方法についても、専門家からアドバイスを受けることができます。
土地の価値を調べる際には、これらの注意点を踏まえ、慎重に検討することが重要です。
正確な土地の価値を把握することで、不動産取引や資産管理をより有利に進めることができます。
まとめ
土地の価値を調べることは、不動産取引や資産管理において非常に重要です。
この記事では、土地の価値を簡単に調べる方法について解説しました。
今回の記事を参考に、ぜひご自身の土地の価値を調べてみてください。
※この記事は、一般的な情報提供を目的としたものであり、法律や税務に関する専門的なアドバイスを提供するものではありません。具体的なアドバイスについては、専門家にご相談ください。
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