相続税対策に不動産活用がおすすめ！メリット・デメリットを徹底比較
相続で不動産を取得しても、税金の問題があって悩ましいですよね…。
「使う予定がない土地なのに、税金を払うなんて…」
そんな風に思われる方も多いはずです。
この記事では、不動産活用による相続税対策について詳しく紹介していきます。
不動産を活用した相続税対策の基礎知識から応用まで、しっかり理解したうえで安心して相続対策を進めていきましょう。
不動産活用で相続税対策をする理由
相続税は、多くの方にとって生涯で最も高額な税金の一つであり、その負担を軽減することは重要な課題です。
不動産は、多くの場合、相続財産の中でも大きな割合を占めます。
そのため、不動産の活用方法を工夫することで、相続税を効果的に対策することができます。
不動産活用が相続税対策として有効な理由は、おもに以下の3点です。
相続税評価額の減額効果
不動産は、その種類や利用状況によって相続税評価額が大きく変動します。
一般的に、更地よりも賃貸住宅や駐車場として活用している土地の方が、相続税評価額が低くなる傾向があります。
これは、賃貸住宅や駐車場として活用することで、土地の利用価値が下がるという考え方に基づいています。
例えば、同じ広さの土地でも、更地の場合と賃貸アパートが建っている場合では、相続税評価額が大きく異なります。
賃貸アパートが建っている土地は、借家権割合や貸家建付地補正率などが適用されるため、更地よりも評価額が低くなります。
また、駐車場として利用している土地も、アスファルト舗装や区画線などの設備投資が必要となるため、更地よりも評価額が低くなることがあります。
小規模宅地等の特例の適用
相続税には、小規模宅地等の特例という制度があります。
この制度は、一定の要件を満たす宅地について、相続税評価額を最大80%減額することができるというものです。
小規模宅地等の特例は、居住用や事業用の宅地だけでなく、賃貸住宅の敷地にも適用される場合があります。
例えば、被相続人が居住していた自宅の敷地や、賃貸アパートの敷地などが、小規模宅地等の特例の対象となる可能性があります。
この特例を適用することで、相続税評価額を大幅に減額し、相続税負担を軽減することができます。
ただし、小規模宅地等の特例には、様々な適用要件があります。
例えば、被相続人や相続人の居住状況、土地の利用状況、遺産分割の方法など、細かな要件を満たす必要があります。
そのため、小規模宅地等の特例の適用を検討する場合には、専門家（税理士など）に相談することをおすすめします。
物納の選択肢
相続税は、原則として現金で納付する必要があります。
しかし、現金での納付が難しい場合には、物納という制度を利用することができます。
物納とは、相続財産である不動産を相続税の納付に充てる制度です。
例えば、相続財産に多額の不動産が含まれている場合、現金での納付が難しいことがあります。
このような場合には、不動産を物納することで、相続税を納付することができます。
ただし、物納には様々な要件や手続きが必要となるため、事前に専門家（税理士など）に相談することをおすすめします。
不動産活用の種類と特徴
不動産活用は、その種類によって得られる収益やリスク、必要な初期投資などが大きく異なります。
ここでは、代表的な不動活用の種類とその特徴について、さらに詳しく解説していきます。
それぞれの活用方法について、メリットとデメリットを比較検討し、ご自身の状況に合った最適な方法を見つけることが重要です。
賃貸住宅経営
賃貸住宅経営は、アパートやマンションなどを建設し、入居者からの賃料収入を得る方法です。
安定した収入が期待できる一方で、高額な初期投資や管理運営の負担も伴います。
- 安定的な賃料収入: 毎月安定した収入が見込めるため、老後の生活資金や教育資金などに充てることができます。
- 相続税評価額の減額効果: 賃貸住宅が建っている土地は、更地よりも相続税評価額が低くなるため、相続税対策として有効です。
- 長期的な資産形成: 賃貸住宅は、長期的に安定した収益を生み出す資産となり、将来的な資産形成に貢献します。
- 高額な初期投資: 建物の建設費用や諸費用など、多額の初期投資が必要です。
- 空室リスク: 入居者がいない期間は収入が得られないため、空室リスクを考慮する必要があります。
- 家賃滞納リスク: 入居者が家賃を滞納するリスクもあります。
- 管理業務の負担: 入居者管理や建物メンテナンスなど、様々な管理業務が必要となります。
駐車場経営
駐車場経営は、土地を駐車場として整備し、駐車料金収入を得る方法です。
比較的少ない初期投資で始められる点が魅力ですが、収益性は立地条件に大きく左右されます。
- 低い初期投資: 舗装工事や区画線引きなどの費用のみで、比較的少ない初期投資で始めることができます。
- 手軽に始められる: 賃貸住宅経営に比べて、手軽に始めることができます。
- 管理業務の負担が少ない: 定期的な清掃やメンテナンス程度で、管理業務の負担は比較的少ないです。
- 収益性が立地条件に左右される: 周辺の交通量や競合駐車場の有無など、立地条件によって収益が大きく左右されます。
- 遊休地の活用に限られる: 将来的な土地活用計画がある場合、駐車場としての利用は一時的なものとなる可能性があります。
太陽光発電
太陽光発電は、土地に太陽光発電システムを設置し、売電収入を得る方法です。
環境に優しい取り組みとして注目されていますが、初期投資や天候による発電量の変動リスクがあります。
- 環境に優しい: 再生可能エネルギーを活用するため、環境負荷の低減に貢献できます。
- 固定価格買取制度による安定収入: 固定価格買取制度（FIT）を利用することで、一定期間安定した売電収入を得ることができます。
- 遊休地の活用: 将来的に活用予定のない遊休地を有効活用することができます。
- 高額な初期投資: 太陽光発電システムの設置費用やメンテナンス費用など、高額な初期投資が必要です。
- 天候に左右される発電量: 日照時間や天候によって発電量が変動するため、収入が不安定になることがあります。
- メンテナンス費用: 定期的なメンテナンスや修理費用が発生します。
トランクルーム経営
トランクルーム経営は、土地にトランクルームを設置し、保管スペースの利用料金収入を得る方法です。
狭い土地でも活用できますが、集客力や適切な管理体制が求められます。
- 狭い土地でも活用できる: 比較的狭い土地や変形地でも活用することができます。
- 初期投資が比較的少ない: 建物建設の必要がなく、コンテナ設置などで対応できるため、初期投資は比較的少なくて済みます。
- 集客力が重要: 利用者のニーズに合った立地やサービスを提供し、集客力を高める必要があります。
- 管理業務の負担: 利用者の問い合わせ対応やトランクルームの清掃など、管理業務が必要です。
高齢者向け住宅経営
高齢者向け住宅経営は、高齢者向けの住宅を建設し、入居者からの賃料収入を得る方法です。
高齢化社会に対応したニーズの高い事業ですが、専門的な知識やノウハウが求められます。
- 高齢化社会に対応したニーズ: 高齢者人口の増加に伴い、ニーズが高まっています。
- 安定的な入居者: 高齢者は長期入居する傾向があるため、安定的な入居者を見込めます。
- 専門的な知識やノウハウが必要: 高齢者向けの住宅設計や介護サービスなど、専門的な知識やノウハウが必要です。
- 法規制の遵守: 高齢者住宅には、様々な法規制や基準が設けられているため、遵守する必要があります。
不動産活用のメリット・デメリット
不動産活用は、相続税対策として有効な手段であると同時に、様々なメリットとデメリットがあります。
そのため、不動産活用を検討する際には、これらのメリットとデメリットを十分に理解し、ご自身の状況に合わせて最適な活用方法を選択することが重要です。
不動産活用のメリット
賃貸住宅経営、駐車場経営、太陽光発電など、不動産活用によって得られる収入は、毎月安定的に入ってくるため、老後の生活費の足しにしたり、子供や孫の教育資金に充てることができます。
特に、賃貸住宅経営は、長期的に安定した収入を見込めるため、将来的な経済的安定に貢献します。
使われていない土地や建物を有効活用することで、地域経済の活性化に貢献することができます。
例えば、空き家をリノベーションして賃貸住宅として活用したり、遊休地を駐車場や商業施設として活用することで、地域の活性化に繋がります。
不動産活用を行うことで、不動産の資産価値を高めることができます。
例えば、老朽化した建物を建て替えたり、リフォームしたりすることで、建物の価値を高めることができます。
また、土地の利用価値を高めることで、土地の評価額を上げることも可能です。
不動産活用には、税制上の優遇措置が設けられている場合があります。
例えば、賃貸住宅経営の場合、固定資産税や都市計画税の減免措置や、所得税や住民税の軽減措置などが適用されることがあります。
これらの税制上の優遇措置を活用することで、税負担を軽減することができます。
不動産活用のデメリット
不動産活用のデメリット
不動産活用には、初期投資や運営費用がかかります。
例えば、賃貸住宅経営の場合、建物の建設費用や取得費用、仲介手数料、管理費用などがかかります。
また、駐車場経営の場合、舗装工事費用や区画線引き費用、管理費用などがかかります。
これらの費用を事前に把握し、資金計画をしっかりと立てておく必要があります。
賃貸住宅経営の場合、空室リスクや家賃滞納リスクがあります。
空室が続くと賃料収入が得られず、家賃滞納が発生すると、回収に手間と時間がかかります。
これらのリスクを軽減するためには、入居者審査を厳格に行ったり、家賃保証会社を利用するなどの対策を講じる必要があります。
不動産活用には、法規制や建築制限が設けられている場合があります。
例えば、建物の用途地域や容積率、高さ制限、日影規制など、様々な規制があります。
これらの規制を遵守しないと、建物を建てることができなかったり、建築基準法違反となる可能性があります。
不動産活用を行う前に、これらの法規制や建築制限について、しっかりと確認しておく必要があります。
不動産活用には、専門知識やノウハウが必要です。
例えば、賃貸住宅経営の場合、不動産市場の動向や入居者ニーズ、建物管理の知識などが必要です。
また、駐車場経営の場合、駐車場経営のノウハウや集客方法、料金設定などが必要です。
これらの専門知識やノウハウがない場合は、専門家（不動産業者、税理士、建築士など）に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。
不動産活用を始める前に注意したいこと
不動産活用は、有効な資産運用手段となりえますが、始める前に慎重に検討すべき点が多岐にわたります。
何も準備せずに始めてしまうと、後々トラブルや損失を招く可能性もあります。
ここでは、不動産活用を始める前に特に注意しておきたい点について、詳しく解説していきます。
不動産の条件を把握する
まず、活用を検討している不動産の具体的な条件を把握することが重要です。
不動産の形状、広さ、周辺環境、そして法規制などを詳しく確認しましょう。
土地の形状や広さによって、最適な活用方法が異なります。
例えば、狭い土地や変形地では、駐車場経営やトランクルーム経営などが考えられます。
一方、広い土地であれば、賃貸住宅経営や商業施設建設などが選択肢に入ります。
不動産の周辺環境も、活用方法に大きく影響します。
例えば、駅や商業施設に近い場所であれば、賃貸住宅や商業施設が適しているでしょう。
閑静な住宅街であれば、高齢者向け住宅や介護施設などが考えられます。
不動産活用には、様々な法規制が関わってきます。
用途地域、容積率、建ぺい率、高さ制限、日影規制など、建築に関する規制だけでなく、消防法や建築基準法などの安全に関する規制も遵守する必要があります。
これらの法規制に適合しているか、事前にしっかりと確認しておきましょう。
資金計画を立てる
不動産活用には、初期投資や運営費用がかかります。
どのような活用方法を選ぶかによって、必要な資金は大きく異なりますので、事前にしっかりと資金計画を立てておくことが重要です。
建物の建設費用、取得費用、リフォーム費用、造成費用、仲介手数料、税金など、様々な初期投資が必要となります。
これらの費用を具体的に洗い出し、資金調達の方法も検討しておきましょう。
管理費用、修繕費用、固定資産税、都市計画税、火災保険料、入居者募集費用など、運営にかかる費用も考慮する必要があります。
これらの費用は、毎月または定期的に発生するため、安定的な収入源を確保できる見込みがあるかどうかを確認しておきましょう。
賃料収入、駐車料金収入、売電収入など、どのような形で収入を得るのか、具体的な見込み額を算出しましょう。
周辺の相場や類似事例を参考に、現実的な収入見込みを立てることが重要です。
リスクを把握し対策を検討する
不動産活用には、様々なリスクが伴います。
これらのリスクを事前に把握し、適切な対策を検討しておくことが大切です。
賃貸住宅経営の場合、空室が続くと賃料収入が得られません。
空室リスクを軽減するためには、入居者ニーズに合った物件を提供したり、複数の仲介業者に依頼したり、家賃保証会社を利用するなどの対策が考えられます。
賃料滞納が発生すると、収入が滞るだけでなく、回収にも手間と時間がかかります。
入居者審査を厳格に行ったり、家賃保証会社を利用するなどの対策が有効です。
不動産活用に融資を利用する場合、金利変動リスクがあります。
金利が上昇すると返済額が増加し、収益を圧迫する可能性があります。
固定金利型融資を選択したり、金利上昇に備えた資金計画を立てるなどの対策が必要です。
地震や台風などの自然災害によって、建物が損壊したり、利用者が被害を受ける可能性があります。
火災保険や地震保険に加入し、万が一の事態に備えておくことが重要です。
専門家に相談する
不動産活用には、専門的な知識やノウハウが必要です。
不動産業者、税理士、建築士など、各分野の専門家に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。
不動産市場の動向や物件の選定、売買仲介、賃貸管理など、不動産に関する幅広い知識と経験を持っています。
相続税、固定資産税、所得税など、不動産に関する税金の計算や節税対策、税務申告などをサポートしてくれます。
建物の設計や工事監理、リフォームに関する専門家です。
建物の安全性や機能性、デザインなどを考慮した設計を行ってくれます。
まとめ：相続税対策に不動産活用がおすすめ！メリット・デメリットを徹底比較
不動産活用は、相続税対策として有効な手段の一つです。
しかし、不動産活用にはメリットだけでなくデメリットもあります。
不動産活用を検討する際には、不動産の条件や資金計画、リスクなどを十分に考慮し、専門家への相談も検討することをおすすめします。
※この記事は、一般的な情報提供を目的としたものであり、法律や税務に関する専門的なアドバイスを提供するものではありません。具体的なアドバイスについては、専門家にご相談ください。
まずは複数社の提案を比較できる「土地活用比較サービス（無料）」を活用するのがおすすめです。
空き家の固定資産税増額が決定！自治体の補助金も使えます！