駐車場経営の利回りについて徹底解説！平均利回りや計算方法、上げるコツも紹介
「駐車場経営って儲かるの？」
「駐車場経営の平均的な利回りってどれくらい？」
駐車場経営に興味がある方は、このような疑問をお持ちかもしれません。
駐車場経営は、土地活用の一つとして人気がありますが、本当に儲かるのか、平均的な利回りはどれくらいなのか、気になる点は多いですよね。
この記事では、駐車場経営の利回りについて、「平均利回り」や「収益を上げるコツ」などをご紹介します。
駐車場経営の利回りについて理解を深め、ご自身の土地活用にお役立てください。
駐車場経営の平均的な利回りはどれくらい？
駐車場経営の平均利回りは、運営方法や立地条件などによってことなります。
そのため、「平均」という言葉であらわすことは難しいです。
一般的に、月極駐車場では4%程度、コインパーキングでは15%~30%程度の利回りが目安と言われています。
しかし、あくまでも目安の数字であり、実際の利回りは個々の駐車場によって違います。
月極駐車場の利回り
月極駐車場の場合、比較的安定した収入が見込めますが、利回りは低めになる傾向があります。
4%程度の利回りが一般的ですが、立地条件や契約状況によっては、さらに低い利回りになることもあります。
例えば、郊外の住宅街にある月極駐車場では、需要が限られているため、4%以下の利回りになる可能性もあります。
一方、都心部の駅近など、需要の高い場所にある月極駐車場であれば、4%以上の利回りも可能です。
コインパーキングの利回り
コインパーキングの場合、月極駐車場に比べて高い利回りを期待できます。
15%~30%程度の利回りが一般的ですが、立地条件や時間帯利用率などによって違いがあります。
例えば、都心の一等地にあるコインパーキングであれば、昼間の利用率が高く、30%以上の高い利回りも期待できます。
一方、郊外の商業施設にあるコインパーキングでは、夜間の利用率が低く、15%以下の低い利回りも珍しくありません。
利回りはあくまで目安
駐車場経営の利回りは、あくまで目安として捉えましょう。
実際の利回りは、様々な要因によって大きく変動するため、個々の駐車場ごとに詳細な調査・分析を行うことが重要です。
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駐車場経営の利回りを左右する要因
駐車場経営の利回りは、様々な要因によって左右されます。
これらの要因を理解し、適切に対応することで、より高い利回りを実現することができます。
ここでは、特に重要な5つの要因について詳しく解説します。
立地条件：需要と利便性を左右する最重要ファクター
駐車場の利回りを最も左右する要因の一つが、立地条件です。
駅や商業施設の近く、オフィス街、住宅街など、需要の高い場所にある駐車場ほど、高い利回りを期待できます。
なぜなら、これらの場所は人の流れが多く、駐車場を利用する可能性のある人が多いからです。
一方、駅から離れた場所や人通りの少ない場所にある駐車場は、利用者が少なく、低い利回りになる傾向があります。
また、周辺の道路状況や交通アクセスも、駐車場の利用率に影響を与える可能性があります。
- 駅近: 駅の利用客をターゲットにできるため、高い需要が見込めます。
- 商業施設周辺: 買い物客や施設利用者をターゲットにできるため、高い需要が見込めます。
- オフィス街: 会社員をターゲットにできるため、昼間の利用率が高くなります。
- 住宅街: 近隣住民をターゲットにできるため、安定的な利用が見込めます。
- 周辺の競合駐車場の有無: 競合が多い場合は、料金設定やサービス内容で差別化を図る必要があります。
- 将来的な開発計画: 周辺の再開発や道路拡張など、将来的な計画も考慮に入れる必要があります。
駐車場の規模：収益とコストのバランスが重要
駐車場の規模も、利回りに影響を与えます。
一般的に、規模が大きい駐車場ほど、収益も大きくなるため、高い利回りを期待できます。
しかし、規模が大きい駐車場は、初期投資や運営コストも高くなるため、注意が必要です。
- 収益の増加: 駐車台数が多いほど、総収入が増加します。
- 集客力の向上: 規模が大きいほど、利用者の選択肢が増え、集客力が高まります。
- 初期投資の増大: 土地取得費や建設費など、初期投資が大きくなります。
- 運営コストの増大: 管理人件費や清掃費用など、運営コストも大きくなります。
- 周辺の需要予測: 周辺の駐車場利用状況を調査し、適切な規模を予測します。
- 初期投資と運営コストのバランス: 初期投資と運営コストを考慮し、収益性を最大化できる規模を選びます。
駐車場の設備：利用者の満足度を高めるために
駐車場の設備も、利用者の満足度を高め、集客力を向上させるために重要な要素です。
例えば、防犯カメラ、照明設備などの設備があると、利用者は安心して駐車場を利用できるでしょう。
また、バイク駐車場やEV充電器など、ターゲット層に合わせた設備を導入することで、競合他社との差別化が図れます。
- 防犯カメラ: 駐車場の安全性を高め、利用者の安心感を向上させます。
- 照明設備: 夜間の視認性を高め、安全性を確保します。
- 精算機: 現金だけでなく、クレジットカードや電子マネーなど、多様な支払い方法に対応することで、利便性を高めます。
- 車止め: 車両の接触事故を防止し、安全性を確保します。
- 駐輪場: 自転車利用者のニーズに応え、集客力を高めます。
- EV充電器: 電気自動車利用者のニーズに応え、集客力を高めます。
- VIP専用スペース: 高級車利用者など、特定の層のニーズに応え、収益性を高めます。
- 利用者のニーズ: 利用者のニーズを調査し、必要な設備を選びます。
- コストパフォーマンス: 設備の導入コストと効果を比較し、コストパフォーマンスの高い設備を選びます。
競合店の存在：差別化戦略が重要
競合店の存在は、利回りを左右する要因の一つです。
競合店が多いエリアでは、集客力を高めるための工夫が必要になります。
一方、競合店が少ないエリアでは、比較的高い利回りの経営も実現できます。
- 料金戦略: 競合店の料金を調査し、競争力のある料金を設定します。
- サービス戦略: 競合店にはないサービスを提供することで、差別化を図ります。
- 集客戦略: 広告や宣伝活動を行い、認知度を高めます。
管理会社の存在：運営・管理の効率化と専門知識
駐車場経営を管理会社に委託することで、運営・管理業務の効率化やコスト削減が図れます。
管理会社は、駐車場経営に関する様々な業務を代行してくれます。
集客力を高めるためのノウハウやマーケティング戦略も持ち合わせているので、可能であれば管理会社を活用するのも良いでしょう。
- 専門知識と経験: 駐車場経営に関する専門知識と経験を持つプロに任せることで、効率的な運営が期待できます。
- 業務効率化: 運営・管理業務を外部に委託することで、時間や手間を削減できます。
- コスト削減: 専門的なノウハウにより、運営コストを削減できる場合があります。
- 実績と評判: 管理会社の実績や評判を調査し、信頼できる会社を選びます。
- 委託費用: 委託費用とサービス内容を比較し、コストパフォーマンスの高い会社を選びます。
これらの要因を総合的に考慮し、適切な駐車場経営戦略を立てることで、より高い利回りを実現することができます。
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駐車場経営の利回りを計算する方法
駐車場経営の利回りは、投資判断において重要な指標の一つです。
利回りを把握することで、将来の収益予測を立てることができます。
ここでは、駐車場経営の利回りを計算する方法について解説します。
利回りの計算式
駐車場経営の利回りは、以下の計算式で求めることができます。
利回り（%）=（年間純利益 ÷ 投資額）× 100
この計算式は、投資額に対して年間でどれだけの利益が得られるかをパーセンテージで表しています。
年間純利益の算出
年間純利益は、年間の総収入から年間の総費用を差し引いた金額です。
年間純利益 = 年間総収入 - 年間総費用
- 年間総収入: 駐車料金収入、その他収入（例：駐輪場収入、広告収入など）
- 年間総費用: 運営費（例：管理委託費、清掃費、修繕費、水道光熱費など）、固定資産税、都市計画税、減価償却費、その他費用
投資額の算出
投資額は、駐車場経営を始めるために必要な初期費用の合計金額です。
投資額 = 土地取得費 + 建設費 + 設備投資費用 + その他費用
- 土地取得費: 駐車場用地の購入費用、または賃借料
- 建設費: 駐車場舗装工事費、建物建設費（管理棟など）
- 設備投資費用: 精算機、防犯カメラ、照明設備、車止めなどの購入・設置費用
- その他費用: 設計費、申請費用、仲介手数料など
具体的な計算例
例えば、以下の条件で利回りを算出してみます。
- 年間総収入：150万円
- 年間総費用：50万円
- 土地取得費：1500万円
- 建設費：300万円
- 設備投資費用：200万円
- 年間純利益: 150万円 - 50万円 = 100万円
- 投資額: 1500万円 + 300万円 + 200万円 = 2000万円
- 利回り: (100万円 ÷ 2000万円) × 100 = 5%
- 正確な数字を使用する: 年間純利益と投資額は、できる限り正確な数字を使用することが重要です。
- 将来の変動を考慮する: 駐車料金や運営費用は、将来的に変動する可能性があります。これらの変動を考慮に入れて、利回りを予測する必要があります。
- 税金や減価償却費も考慮する: 税金や減価償却費も、利回り計算に影響を与える要素です。これらの費用も忘れずに考慮に入れましょう。
- 利回りを計算することで、以下のメリットがあります。
- 投資判断の材料: 駐車場経営を始めるべきかどうか、他の投資案件と比較検討する材料になります。
- 収益性の把握: 駐車場経営の収益性を客観的に評価し、改善点を見つけることができます。
- 事業計画の作成: 駐車場経営の事業計画を作成する上で、重要な基礎データとなります。
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駐車場経営の利回りを上げるには？
駐車場経営の利回りを上げるためには、さまざまな方法があります。
ここでは、以下の5つの方法について解説します。
1. 利用料金の見直し：適切な価格設定で収益最大化
周辺の競合店の利用料金を調査し、適切な利用料金を設定することが重要です。
利用者の満足度を高め、長期的に利用してもらえるような、バランスの取れた利用料金設定を目指しましょう。
- 競合調査の徹底: 周辺のコインパーキングや月極駐車場の料金を定期的に調査し、自社の料金設定と比較検討する。
- 料金体系の工夫: 時間帯別料金、曜日別料金、定期券割引など、多様な料金体系を導入することで、利用者のニーズに応え、収益を最大化する。
- 需要に応じた価格設定: イベント開催時や繁忙期など、需要が高まる時期には、料金を高く設定する。
- 利用者の許容範囲: あまりにも高すぎる料金設定は、利用者の反発を招く可能性がある。
- 料金変更の周知: 料金変更を行う場合は、事前に利用者へ周知することが重要。
2. 集客力の向上：認知度と利用率アップ
駐車場の集客力を高めることも、利回り向上につながります。
ターゲット層に合わせた情報を発信することで、効率的に集客することができます。
- インターネット広告: Google広告やSNS広告などを活用し、ターゲット層に合わせた広告配信を行う。
- SNSで発信: SNSを通じて駐車場情報を発信し、フォロワーを増やす。
- チラシ・看板: 地域住民や近隣施設利用者へ向けたチラシ配布や看板設置を行う。
- Webサイト・アプリ: 駐車場情報を掲載するWebサイトやアプリを作成し、オンライン予約や決済機能などを導入する。
- ポイントサービス: 利用金額に応じてポイントを付与し、リピーターを増やす。
- 割引キャンペーン: 定期的な割引キャンペーンを実施し、新規利用者を獲得する。
- 提携: 近隣の商業施設やイベント会場などと提携し、集客力を高める。
- ターゲット層の明確化: どのような層に利用してもらいたいかを明確にし、適切な集客方法を選択する。
- 費用対効果: 集客にかかる費用と効果を比較検討し、費用対効果の高い方法を選択する。
3. 運営・管理コストの削減：無駄をなくし効率化
運営・管理コストを削減することも、利回り向上に欠かせません。
費用を削減するために、様々な取り組みを行うことが重要です。
- 業務効率化: 業務プロセスを見直し、無駄な作業を省く。
- 省エネ設備の導入: LED照明や太陽光発電システムなど、省エネ設備を導入する。
- 管理体制の見直し: 管理業務を外部委託するなど、効率的な管理体制を構築する。
- 清掃・メンテナンスの徹底: 定期的な清掃やメンテナンスを行い、設備の劣化を防ぐ。
- 保険の見直し: 保険内容を見直し、無駄な保険料を削減する。
- サービスの質を維持: コスト削減を行う場合でも、サービスの質を低下させないように注意する。
- 安全性の確保: 安全対策に必要な費用は削減しない。
4. 付加価値の提供：差別化で集客力アップ
駐車場経営に付加価値を提供することも、競合他社との差別化を図る有効な手段です。
価値あるサービスを提供することで、利用者の満足度を高め、集客力向上につなげましょう。
- 洗車サービス: 駐車場利用者に洗車サービスを提供する。
- 車両整備サービス: 駐車場利用者に簡単な車両整備サービスを提供する。
- 荷物預かりサービス: 駐車場利用者の荷物を一時的に預かるサービスを提供する。
- コインランドリー: 駐車場内にコインランドリーを設置する。
- カフェ・売店: 駐車場内にカフェや売店を併設する。
- 利用者のニーズ調査: 利用者のニーズを調査し、需要の高いサービスを提供する。
- 費用対効果: サービス提供にかかる費用と効果を比較検討し、費用対効果の高いサービスを選択する。
5. 土地活用方法の見直し：最適な活用方法を検討
駐車場経営の利回りが低い場合は、土地活用方法そのものを見直すことも検討しましょう。
あらゆる選択肢を検討し、収益性の高い方法を選択することが重要です。
- 用途変更: 駐車場以外の用途（例：商業施設、マンション、ホテルなど）で土地を活用する。
- 規模拡大: 駐車場経営の規模を拡大し、駐車台数を増やす。
- 事業提携: 他の事業者と提携し、共同で事業を行う。
- 市場調査: 土地の需要や周辺の状況を調査し、最適な土地活用方法を選択する。
- 専門家への相談: 不動産鑑定士やコンサルタントなど、専門家へ相談し、アドバイスを求める。
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駐車場経営の注意点：始める前に知っておきたいこと
駐車場経営は、低リスクで安定した収入が見込める土地活用方法ですが、事前に知っておくべき注意点があります。
注意点を把握したうえで、適切な対策を講じることが成功のカギです。
1. 初期投資：計画的な資金調達と費用把握
駐車場経営には、初期投資が不可欠です。
おもな費用項目としては、以下のような初期投資が必要となります。
- 駐車場用地の取得費: 土地購入費用、または賃借料
- 建設費: 駐車場舗装工事費、建物建設費（管理棟など）
- 設備投資費用: 精算機、防犯カメラ、照明設備、車止めなどの購入・設置費用
- その他費用: 設計費、申請費用、仲介手数料など
自己資金だけでなく、融資や補助金なども検討し、無理のない資金計画を立てましょう。
2. 運営・管理：効率的な運営体制構築
駐車場経営には、運営・管理業務が不可欠です。
おもな業務内容としては、以下の内容が該当します。
- 利用者の募集: 広告、宣伝活動
- 料金の徴収: 現金、クレジットカード、電子マネーなど
- 駐車場の清掃: 定期的な清掃
- 設備のメンテナンス: 定期的な点検、修理
- トラブル対応: 利用者からの苦情、事故対応
委託する場合は、費用対効果を十分に検討し、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。
3. 税金：納税資金の準備
駐車場経営には、以下のように様々な税金がかかります。
- 固定資産税: 土地・建物に対して課税
- 都市計画税: 都市計画区域内の土地・建物に対して課税
- 事業所得税: 駐車場経営による所得に対して課税
これらの税金を事前に把握し、納税資金を準備しておく必要があります。
税理士に相談し、節税対策なども検討しましょう。
4. 法規制：法令遵守の徹底
駐車場経営は、さまざまな法規制を受ける場合があります。
- 駐車場法: 駐車場の設置、管理に関する規制
- 建築基準法: 建物の建築に関する規制
- 都市計画法: 都市計画区域内での土地利用に関する規制
これらの法律や条例を遵守する必要があります。
専門家（建築士、行政書士など）に相談し、法令に適合した駐車場経営を行うようにしましょう。
5. その他の注意点
- 空車リスク: 需要予測を誤ると、空車が続く可能性があります。
- 競合店の存在: 周辺に競合駐車場が多い場合、利用者を確保するのが難しい場合があります。
- 利用者のマナー: 利用者のマナーによっては、トラブルが発生する可能性があります。
- 土地の有効活用: 将来的な土地活用計画も考慮し、駐車場経営が最適な選択肢かどうか検討する必要があります。
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まとめ
駐車場経営は、平均利回りが4%~30%程度と、比較的安定した収入が見込める土地活用方法です。
しかし、利回りは、立地条件や駐車場の規模など、さまざまな要因によってことなります。
駐車場経営を始める前に、これらの要因を理解したうえで綿密な計画を立てることが重要です。
この記事を参考に、ご自身の土地活用に役立てていただければ幸いです。
※この記事は、一般的な情報提供を目的としたものであり、法律や税務に関する専門的なアドバイスを提供するものではありません。具体的なアドバイスについては、専門家にご相談ください。
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